Relevé de conclusions de la réunion du 28 avril 2010.

Cette deuxième réunion avait pour objets :

• d'étudier avec la commission de suivi du PLU les grands éléments de problématique de développement à intégrer dans le projet, de mettre en évidence les premières grandes orientations,

• de lister les éléments à transmettre à Crouzet Urbanisme pour qu'il puisse poursuivre l'élaboration du dossier de phase 1 du PLU (phase diagnostic). 

Péalablement à la réunion, la commune a transmis au bureau d'études l'essentiel des éléments demandés (statistiques, graphiques). Stéphane Crouzet a commencé à utiliser ces données pour établir le dossier de phase 1 du PLU. Se pose toutefois la question de la mise à disposition de photographies aériennes à jour : celles disponibles sur les sites internet libres de droits étant sérieusement périmées (une grande partie des maisons construites au Sud de la mairie apparaissent toujours en noyeraies, notamment le lotissement des Prairies du Gua).

La commune convient de l'importance, pour la pertinence et la lisibilité du dossier PLU, de disposer de photos aériennes de Beaulieu récentes, qu'il s'agisse de l'analyse du territoire ou de la présentation des modalités d'aménagement des futures zones constructibles (qui seront insérées sur les photos aériennes pour une lecture aisée du projet par tous).

Mr le Maire demandera au Conseil Général de l'Isère la mise à disposition de sa base de données de photos aériennes. Un projet de convention sera transmis en ce sens à Stéphane Crouzet.

La discussion s'engage ensuite sur les grands principes de développement. Lors de la réunion précedente :

Au Sud de la R.D. 1092, en fonction des enjeux agricoles, paysagers, environnementaix et de la capacité des réseaux comme de l'aptitude des sols à l'assainissement autonome, la commune avait exprimé le souhait de développer modestement les zones d'habitat existantes qui s'égrènent dans la plaine agricole, en conciliant l'urbanisation à venir avec le respect de la très large dimension rurale de la plaine. Il s'agit d'éviter d'entamer les espaces agricoles principaux et notamment les noyeraies et les secteurs desservis par le réseau d'irrigation.

La commune a affirmé sa volonté de renforcer la centralité du Chef-lieu, avec en corollaire la création d'une zone constructible plus dense que l'habitat pavillonnaire "banal", dans le double objectif de s'engager dans une logique de construction de village et de developpement d'une offre alternative à la maison individuelle (quelques logements groupés, un petit collectif éventuellement), pour faciliter l'installation des jeunes ménages et assurer la pérennité de l'école, élément essentiel de l'identité communale et de la vie communale.

Concernant le développement de l'urbanisation hors chef-lieu : il sera forcément modeste, la plaine concentrant des enjeux agricoles forts, avec beaucoup de terrains irrigués dont la vocation de production agricole (noix AOC notamment) s'inscrit sur le long terme. La question de l'éventuel reclassement en zone agricole de terrain actuellement en zone NB est posée. S. Crouzet précise que cette option est tout à fait possible. Dans le cadre du passage de POS en PLU elle n'est d'ailleurs pas rare. Sur la base de l'étude agricole et au regard des objectifs de développement, on porra reconsidérer le classement en zone constructible de certains terrains.

A ce propos, est évoquée la question du hameau de la Plaine du Gua, avec un vaste terrain planté en noyers, dont l'urbanisation n'apparait plus aujourd'hui comme une priorité. Sur la base de cet exemple (sans qu'il s'agisse de trancher sur ce cas particulier), plusieurs points de vue s'expriment.

L'urbanisation d'un terrain planté de noyers même dans ou à proximité d'un hameau est une perte nette de surface agricole. Toutefois dans ce cas de figure, la proximité de maisons rend l'utilisation agricole de ce type de terrain difficile pour les exploitants et il vaut mieux y construire qu'entamer les grandes entités agricoles d'un seul tenant.

Mr le Maire explique que l'arbitrage devra être mené au cas par cas, sur la base d'une analyse croisée entre intérêt agricole des terrains et d'importance, au regard du projet, qu'il y aurait à les urbaniser. Il est encore trop tôt pour engager ces analyses.

Concernant le développement du chef-lieu, les discussions s'engagent sur la meilleure localisation possible pour une opération d'aménagement d'ensemble semi-dense.

En préambule, S. Crouzet précise qu'il sera nécessaire d'étudier les conditions de création d'un réseau d'assainissement associé à une station d'épuration. La densité n'allant pas sans l'assainissement collectif.

Comme convenu lors de la dernière réunion, Mr le Maire contactera Alp'Etude pour étudier les solutions techniques envisageables pour la création d'une station d'épuration et d'un réseau de collecte associé.

Les élus font ensuite l'inventaire des contraintes qui pèsent sur une partie des terrains localisés autour de la mairie et susceptibles de satisfaire à l'objectif de densification de l'espace bâti, d'affirmation de la centralité du chef-lieu : de prime abord, la logique voudrait que l'on recherche la continuité de l'espace bâti entre le "binôme" mairie-église et le petit lotissement des Prairies du Gua, réalisé récemment au Sud du chef-lieu. Toutefois, les élus précisent que ces terrains sont traversés par une ligne éléctrique haute-tension, qui sans être incompatible avec la construction, constituerait une moins value notoire pour un futur "morceau de village". Il ne parait donc pas très crédible de développer de l'habitat sur ces terrains, malgré l'intérêt qu'il y aurait à produire un espace bâti continu, depuis la mairie jusqu'au lotissement des Prairies.

S. Crouzet soumet alors la proposition suivante : l'espace entre le "binôme" mairie-église et le lotissment des Prairies pourrait être aménagé en espace vert (espace public de sports et loisirs) et constituer un élement de centralité, de lien entre le lotissement récent, la mairie et des zones d'habitat autour. Une de ces zones pourrait accueillir l'opération d'aménagement d'ensemble "semi-dense" projetée. On aurait ainsi une sorte de centralité qui s'articulerait autour d'un espace public ouvert.

La commune explique qu'en procédant ainsi, demeure, même sans création de logements, la question d'un espace public au-dessus duquel passerait une ligne électrique haute tension. Par ailleurs, le développement d'un espace vert public d'importance ne se justifie pas véritablement dans une commune très rurale, où les espaces verts sont quasiment "partout".

Au fur et à mesure de l'avancée des discussions se dégagent les idées suivantes :

S'il parait logique, vu en plan, de développer le secteur des Prairies (Sud du village), ce n'est pas forcément là qu'il serait le plus judicieux de densifier significativement l'urbanisation.

Les critères de localisation pour une zone d'habitats qui rendorcerait le village sont ensuite énumérées :

• il faudrait être proche de l'école, dans une logique de limitation des déplacements en voiture, de promotion de mode déplacement doux.

• Rester aussi proche de la mairie et de l'église, pour renforcer le chef-lieu , mais la continuité physique n'apparait pas comme une solution crédible compte tenu des nuisances liées à la salle des fêtes à l'Ouest, à la ligne haute tension au Sud et à l'impossibilté d'urbaniser au Nord, avec la RD1092 et la voie ferrée, barrière de croissance infranchissables.

• Si la continuité physique avec le binôme mairie-église parait difficile, il faut que l'habitat nouveau reste suffisament proche de l'existant pour participer, sur le plan fonctionnel et paysager à un renforcement effectif du village, éviter que la zone d'habitat projetée paraisse "comme un îlot urbain" au sein de l'espace agricole.

De ces critères, il ressort que les terrains situés entre le parking communal et l'école sont particulièrement intéressants : ils remplissent les critères principaux.

Stéphane Crouzet, parallèlement à l'avancement des études de diagnostic, étudiera plus en détails les possibilités d'urbanisation de ce secteur. Il mettra en évidence l'adéquation entre les grands principes de développpement avancés par la commune, ceux définis par la loi et le principe d'urbanisation sous la forme d'une opération d'aménagment d'ensemble.

Fin de la réunion

Relevé de conclusions de la réunion du 17 mars 2010.

Cette première réunion avait pour objets :

• de faire le point sur les données et informations dont Stéphane Crouzet a besoin pour engager les études,

• d'évoquer avec le Conseil Municipal, les premiers éléments de projet et les grandes orientations à donner à priori au P.L.U. (sans préjuger des évolutions possibles de ces grandes orientations au fur et à mesure de l'avancée des études).

S. Crouzet a listé les éléments dont il a besoin le plus vite possible pour avancer dans les études, cette liste avait été communiquée la veille à la commune, qui a remis plusieurs informations à S.Crouzet en début de réunion.

Restent à transmettre au bureau d'études :

• les éléments relatifs à l'assainissement et l'eau potable

• un extrait du projet de plan de zonage du ScoT, que le PLU devra respecter sous le régime de la comptabilité,

• un plan des zones agricoles desservies par le réseau d'irrigation.

S. Crouzet remet par ailleurs à la commune un plan cadastral vierge sur lequel il demande aux conseillers municipaux de reporter :

• les sièges d'exploitations agricoles,

• les bâtiments d'élevage (type et nombre d'animaux),

• les éventuelles constructions non cadastrées.

Compte tenu du nombre d'informations demandées, S. Crouzet transmettra un deuxième plan cadatral vierge à la commune.

La discussion s'engage ensuite sur les grands principes de développement :

la commune souhaite accueillir une urbanisation nouvelle en la conciliant avec le respect de sa dimension rurale. Il s'agit d'éviter d'entamer les espaces agricoles principaux et notamment les noyeraies et les secteurs desservis par le réseau d'irrigation.

L'espace bâti de la commune est très éclaté, composé de plusieurs hameaux qui s'égrènent le long des principaux chemins communaux.

Il n'y a pas dans la commune de réel centre-village, même si sous l'impulsion du POS, à l'arrière de la mairie et de l'église (situées en bordure de la R.D.1092), l'école et un lotissement amorcent une centralité. Un des objectifs du PLU, en cohérence avec les orientations du SCoT et la loi SRU sera de privilégier une urbanisation nouvelle proche de la mairie, suffisament dense pour qu'elle puisse : 

• renforcer la centralité du village,

• proposer une alternative à l'habitat pavillonaire (quelques logements groupés, un petit collectif),  pour faciliter l'installation des jeunes ménages et assurer la pérennité de l'école.

Pour le village, la production de logements se heurte toutefois à plusieurs problèmes :

• une ligne haute tension traverse les terrains situés entre la mairie et le lotissement des Prairies du Gua. Mr le Maire explique que s'il avait évoqué la possibilité d'enfouissement de la ligne, ERDF a précisé que la commune devrait financer au moins partiellement cet enfouissement. La commune n'a pas les moyens financiers de soutenir ces travaux.

• la salle des fêtes attenante à la mairie peut occasionner ponctuellement des nuisances sonores qui pourraient s'avérer incompatible avec une urbanisation voisine.

• la RD1092 et la ligne SNCF sont proches de la mairie et les terrains situés dans une bande de 300m de part et d'autres de ces infrastructures sont soumis à des nuisances sonores. Cette situation n'est toutefois pas incompatible avec l'urbanisation, moyennant des précautions particulières visant à limiter les nuisances. La commune précise que dans la traversée de Beaulieu, la RD1092 n'est pas classée à grande circulation.

La localisation des terrains nécessaires au developpement d'une urbanisation qui renforce la centralité du village et diversifie l'offre en logements dans la commune apparait donc délicate. Le bureau d'études fera des propositions à la commune afin de cibler les secteurs les mieux adaptés.

Ailleurs, on pourrait autoriser, en fonction de la capacité des réseaux et des enjeux sur les terrains voisins (enjeux agricloes, paysagers, naturels, notamment), le développement modéré de l'habitat pavillonaire.

Sur les questions relatives à l'assainissement et à l'eau potable, Mr le Maire précise qu'il faudrait contacter Mr Eybert, d'Alp'Etudes, qui dispose des données. S. Crouzet prendra contact avec Mr Eybert pour récupérer ces données.

La situation de l'assainissement dans la commune est ensuite précisée : la quasi-totalité du territoire communal est en assainissement non collectif (pas de station d'épuration sur le territoire de Beaulieu). Seul le secteur de la Blâche, sur le plateau, dispose d'une antenne de réseau d'eaux usées connectée sur le réseau de Vinay.

La nouvelle station d'épuration intercommunale est en cours de construction à Vinay, sa capacité sera de 18 000 Equivalent Habitant (EH). Cependant, compte tenu des possibilités techniques et financières de raccordement à cette station d'épuration, il nest pas prévu de créer un réseau qui desserve la plaine de Beaulieu.

Ainsi seule la Blâche peut bénéficier actuellement d'un réseau d'eaux usées, mais à priori, ce secteur, en très grande partie agricole et éloigné du village ne fait pas partie des priorités pour l'urbanisation. Le village et les pricipaux lotissements sont en assainissement non collectif. Cette situation est délicate pour la mise en oeuvre d'une urbanisation plus dense au village, qui par définition, nécessite le réseau d'eaux usées.

La commune précise qu'il serait possible de créer à proximité du village une petite station d'épuration qui desservirait ce dernier. Des études devront être menées dans ce sens parallèlement à la révision du PLU pour évaluer la faisabilité, définir le terrain d'implantation de cette STEP et projeter le réseau d'eaux usées à créer.

Concernant la carte des aléas : la commune dispose d'une carte "ancienne génération", établie sur un fond IGN. Cette carte montre que les risques naturels dans la commune se focalisent le long du cours de l'Isère, le long du Vézy, du Tréry et de leurs affluents, dans des secteurs qui ne présentent pas d'enjeu de développement urbain. Il n'apparait donc à priori pas nécessaire que la commune réalise une nouvelle carte des aléas. Toutefois outre les zones de risques relatives aux rivières, la carte des aléas définit plusieurs secteurs inondables par accumulation d'eaux pluviales. Mr le Maire précise qu'une de ces zones, (à la Plaine du Gua) semble mal positionnée : elle englobe des terrains qui ne présentent pas de risque et ne prend pas en compte d'autres terrains, qui eux, pourrait être inondés.

Il serait donc judicieux qu'un bureau d'études puisse localement ajuster l'enveloppe des zones inondables pour que ces zones traduisent plus précisément la réalité du terrain.

Les restrictions liées aux zones agricoles (zones A dans le PLU) :

une précision est apportée sur les zones agricoles : dans les futures zones "A" du PLU, il ne sera pas possible de construire des bâtiments ayant une destination autre qu'agricole ou d'équipement collectif, ni d'agrandir des constructions existantes non agricoles. Si la commune souhaite laisser la possibilité à ceux qui habitent cette zone agricole (et ne sont pas agriculteurs), d'agrandir leurs habitations, il faudra impérativement classer le terrain d'assiette des habitations concernées en zone naturelle (N).

Outre les éléments d'information déja demandés, sur le plan remis à la commune, S. Crouzet demande au Conseil mnicipal de reporter les bâtiments situés en zone agricole qui ne sont pas des bâtiments d'exploitation ni des logements occupés par des agriculteurs. Il est précisé que sur le plan, il sera nécessaire de faire la distinction entre : 

• les maisons "banales"
• les anciens corps de ferme qui ont été transformés en logements
• ces deux catégories de logement relèveront en effet d'un classement différent dans le PLU.

Après examen des dossiers présentés par les bureaux d’études et leurs auditions, la commission urbanisme a retenu le Cabinet Crouzet. Celui ci a obtenu la même note méthodologique (60% de la note) que le bureau d’études avec qui il était mis en concurrence mais le critère prix (40% de la note) lui a permis de l’emporter.

La phase diagnostic va donc s’amorcer. Cette première étape vise à établir un descriptif détaillé de notre commune avec ses forces et ses faiblesses dans des domaines aussi variés que l’activité agricole, l’environnement socio-économique, l’environnement naturel et bâti, les infrastructures, les réseaux….. Elle doit durer 6 mois et donner lieu à un rapport de présentation qui sera présenté et commenté lors d’une réunion publique.

Cette étape servira de base à l’élaboration des orientations d’aménagement et du projet d’aménagement et de développement durable (PADD).

Comme l'a souligné Jean Cartier, il est indispensable de préserver notre cadre de vie, nos espaces agricoles…tout en en se conformant à un cadre législatif et réglementaire (loi SRU, loi d’orientation pour l’aménagement et le développement durable, ScoT….). Les attentes  de certains d’entre vous sont fortes. Nous savons  que toutes ne pourront être satisfaites car l’intérêt collectif doit l’emporter sur l’intérêt individuel.

Nous souhaitons que chacun d’entre vous puisse s’exprimer et s’associer à cette réflexion à travers les réunions publiques, dans le registre qui sera mis à disposition à la mairie en même temps que seront mis également à votre  disposition au fur et à mesure de l’avancement  les plans, les planches photographiques, les schémas provisoires.

compte-rendu d'audition des candidats

Résultat de la Commission Appel d'Offres du 7 décembre 2009 :

Malgré la publication d'une annonce dans un journal spécialisé et l'envoi de dossier à 3 bureaux d'études, seulement 2 offres nous sont parvenues.

Après examen de ces 2 dossiers, la Commission Appel d'Offres décide que la Commission Urbanisme recevra chaque bureau d'études le 5 janvier 2010. Ce n'est qu'à la suite de cette audition que le choix définitif sera arrêté.

Délibération du 29 octobre 2009 , préscrivant la révision du POS en vue de sa transformation en PLU.

Cahier des charges (MAPA) pour la consultation de bureaux d'études.

Information générale sur 

Le Plan Local d’Urbanisme

L’équipe municipale s’était engagée dans son programme a élaborer le PLU. A travers celui-ci, c’est l’aménagement futur de notre commune qui est envisagé. Avec le POS nous avions un cadre réglementaire, avec le PLU le cadre réglementaire s’accompagne de choix stratégiques de développement.

Cette procédure longue (au moins 2 ans voire 3 ans) va bientôt débuter. Une réunion d’information sur les procédures a permis à la Commission Urbanisme de faire le point sur les modalités de mise en œuvre.

La population de Beaulieu sera informée et concertée par le biais de réunions publiques dont le calendrier n’est pas encore défini.

Afin de mieux comprendre ce nouvel outil de gestion du territoire nous vous proposons ci-dessous une présentation succincte.

Qu’est ce qu’un Plan Local d’Urbanisme :

Le PLU est un outil de planification de l’urbanisme et de réglementation de l’usage des sols. Il remplace le POS (Plan d’Occupation des Sols).

C ‘est un document élaboré à l’échelon communal qui traduit la volonté de promouvoir un urbanisme plus cohérent, intégrant différentes dimensions :  de l’habitat aux déplacements en passant par l’économie, le patrimoine et l’environnement, le tout dans une perspective d’économie du territoire et de développement durable.

Le PLU est un document réglementaire opposable aux tiers et qui déterminera l’affectation des sols, leurs constructibilités ou leurs inconstructibilités.

Enjeux du PLU :

Le PLU doit être l’expression d’un projet d’aménagement et de développement local durable qui réponde aux besoins des habitants actuels et futurs.

Pour cela il doit veiller à :

-         préparer l’avenir à moyen terme (10 à 15 ans environ),

-         préserver les espaces agricoles, forestiers et naturels 

-         éviter l’étalement urbain, économiser le territoire,

-         tenir compte du SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale de la Région Urbaine de Grenoble, document qui impose un cadre de référence pour les documents d’urbanisme élaborés à l’échelle communale, )

-         intégrer la problématique des déplacements

(ex : favoriser des modes de déplacements alternatifs : piste cyclable)

-         penser aux futurs équipements communaux

-         essayer de répondre aux  besoins de tous les habitants (construction de logements individuels, groupés, collectifs, locatifs ou en accession),

-         favoriser la mixité des fonctions dans le tissu urbain

(habitat + commerce + artisanat …),

-         réduire la dépense énergétique

(en réalisant des équipements publics autonomes ou à très faible consommation, en permettant par le règlement du PLU la construction de bâtiments passifs),

-         prendre en compte les caractéristiques et spécificités de son territoire

(topographie, relief, hydrographie, éléments architecturaux à préserver…)

Contenu du PLU :

Chaque PLU comporte les documents suivants :

Il établit un diagnostic du territoire établi au regard des prévisions économiques et démographiques.

Ce rapport précise les besoins répertoriés en matière de développement économique, d’aménagement de l’espace, d’environnement, d’équilibre social de l’habitat, de transports, d’équipements et de services.

Il analyse l’état initial de l’environnement.

Il explique les choix retenus pour établir le projet d’aménagement et de développement durable (PADD) et la délimitation des zones.

Il évalue les incidences des orientations du plan sur l’environnement et expose la manière dont le plan prend en compte le souci de sa préservation et de sa mise en valeur.

Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD)

Il définit les orientations générales d’aménagement et de développement durable retenues pour l’ensemble e la commune.

Le PADD est affirmé comme élément politique reflétant les ambitions de la commune pour son territoire. Il servira de base de débat au conseil municipal.

Il peut comporter des orientations d’aménagement précises sur un secteur ou un quartier de la commune.

 le Règlement

Il délimite les différents zones et fixe les règles applicables à l’intérieur de chacune d’elles. (nature de l’occupation et de l’utilisation des sols, superficie minimale des terrains, implantation des constructions par rapport aux autres, par rapport aux voies, emprise au sol, hauteur des constructions, coefficient d’occupation des sols…..etc.).

Et enfin des annexes et le cas échéant des servitudes d’utilité publique peuvent s’ajouter.

Pour connaitre les différentes étapes d'élaboration d'un PLU cliquez sur l'image

Article réalisé à l’aide de documents élaborés par le CIFODEL de l’Isère.